알파로 기출판례

헌재 2024. 2. 28. 2020헌마1343 [합헌,기각,각하]

출처 헌법재판소

주택임대차보호법 제6조의3 위헌확인 등

[2024. 2. 28. 2020헌마1343ㆍ1400ㆍ1598, 2021헌마14ㆍ792, 2022헌바82ㆍ123ㆍ140ㆍ149ㆍ150ㆍ248ㆍ300ㆍ333, 2023헌바1ㆍ433(병합)]


판시사항


1. 갱신되는 임대차의 차임과 보증금의 증액한도 및 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우의 손해배상책임을 규정한 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분 및 제6조의3 제5항이 명확성원칙에 위배되는지 여부(소극)

2. 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 한 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제3항 본문(이하 ‘계약갱신요구 조항’이라 한다), 갱신되는 임대차의 차임과 보증금 증액한도를 규정한 제6조의3 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분(이하 ‘차임증액한도 조항’이라 한다), 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우의 손해배상책임 및 손해액을 규정한 제6조의3 제5항, 제6항(이하 ‘손해배상 조항’이라 한다)이 과잉금지원칙에 반하는지 여부(소극)

3. 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우 그 전환 금액에 곱하는 비율을 대통령령에 위임한 주택임대차법 제7조의2(이하 ‘월차임전환율 조항’이라 한다)가 포괄위임금지원칙에 반하는지 여부(소극)

4. 개정 법률 시행 당시 존속 중인 임대차에도 개정 조항을 적용하도록 한 주택임대차법 부칙(2020. 7. 31. 법률 제17470호) 제2조(이하 ‘부칙조항’이라 한다)가 신뢰보호원칙에 위반되는지 여부(소극)



결정요지


1. 증액청구의 산정 기준이 되는 ‘약정한’ 차임이나 보증금의 구체적 액수는 임대차계약을 통해 확인 가능하고, 차임과 보증금이 모두

존재할 경우 차임을 보증금으로 환산한 총 보증금을 산정 기준으로 삼는 것이 타당한 점, 임대인이 손해배상책임을 면할 수 있는 ‘정당한 사유’란, 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 목적 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 명확성원칙에 반하지 아니한다.

2. 계약갱신요구 조항, 차임증액한도 조항, 손해배상 조항은 임차인 주거안정 보장을 위한 것으로 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한해 임차인의 주거안정을 도모할 수 있으므로 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성이 인정된다.

또한 갱신요구권의 행사기간 및 횟수가 제한되고 갱신되는 임대차의 법정 존속기간이 2년인 점, 일정한 경우 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 점, 차임증액 한도를 정한 것은 갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 것으로 그 액수를 직접 통제하거나 인상 자체를 금지하지 않는 점, 임대인에게 손해배상책임을 묻는 것은 갱신거절 남용을 방지하고 갱신요구 제도의 실효성을 확보하기 위한 것이고, 정당한 사유가 인정되는 임대인은 손해배상책임을 면할 수 있는 점, 손해액의 입증책임을 완화하여 분쟁을 조기에 해결할 수 있는 점 등에 비추어 피해최소성에도 어긋나지 아니한다.

임차인의 주거안정이라는 공익에 비해 임대인의 계약의 자유와 재산권 제한 정도가 크다고 볼 수 없어 법익 균형성도 인정된다. 따라서 이들 조항은 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.

3. 임대차계약의 보증금, 차임 시세는 임대차의 수요, 공급, 금리변동, 경제상황 등에 따라 변화하여 이에 탄력적으로 대응할 필요가 있고 정책적 고려가 요구되므로, 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 비율을 하위법령에서 정하도록 위임할 필요성이 인정된다. 또한 월차임전환율 조항 중 제7조의2 제2호의 ‘대통령령에서 정하는 이율’이란, 기준금리, 월세로의 전환 비율, 임차인의 주거비 부담 정도, 주거안정 저해 가능성 등을 고려해 산정됨을 예측할 수 있으므로, 포괄위임금지원칙에 반하지 아니한다.

4. 임차인의 주거안정 확보의 필요성, 갱신요구권과 전월세 상한 제한에 대한 사회적 논의를 토대로 다수의 법안이 제출되어 온 점

등을 고려하면 계약갱신요구권 도입에 대해 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵고, 개정 법률 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 개정조항을 적용하지 않을 경우 임대주택의 공급부족 또는 차임 상승 등의 부작용을 초래될 우려가 있는 점, 임차인의 주거안정 보장이라는 공익이 임대인의 신뢰이익에 비해 큰 점 등에 비추어 볼 때, 부칙조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 아니한다.



심판대상조문


주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제3항 본문, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분, 제5항, 제6항

주택임대차보호법(2016. 5. 29. 법률 제14175호로 개정된 것) 제7조의2

주택임대차보호법 부칙(2020. 7. 31. 법률 제17470호) 제2조



참조조문


헌법 제10조, 제23조 제1항, 제34조 제1항, 제2항, 제35조 제3항, 제75조

헌법재판소법 제68조 제1항

주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제2항, 제4항, 제7조 제2항



참조판례


1. 헌재 2019. 12. 27. 2018헌바161, 판례집 31-2하, 156, 162-163

2. 헌재 2020. 3. 26. 2018헌바205등, 판례집 32-1상, 241, 252 헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198, 판례집 26-1상, 480, 491

4. 헌재 2021. 10. 28. 2019헌마106등, 공보 301, 1363, 1367



당사자


청 구 인 [별지 1] 청구인 명단과 같음

피청구인 1. 국토교통부장관(2020헌마1343, 2021헌마14)

2. 법무부장관(2020헌마1343, 2021헌마14)

당해사건 [별지 2] 당해 사건 목록과 같음



주문


1. [별지 1] 기재 청구인 중 2020헌마1343, 2021헌마14 청구인들이 피청구인들의 2020. 8. 28.자 ‘2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집’ 중 ‘개정 관련 FAQ’ 부분 발간ㆍ배포행위에 대하여 한 심판청구를 모두 각하한다.

2. 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제3항 본문, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분, 제5항, 제6항 및 주택임대차보호법 부칙(2020. 7. 31. 법률 제17470호) 제2조는 모두 헌법에 위반되지 아니한다.

3. [별지 1] 기재 청구인 중 2020헌마1343, 2021헌마14 청구인들의 나머지 심판청구와 2020헌마1400, 2020헌마1598, 2021헌마792 청구인들의 심판청구를 모두 기각한다.



이유


1. 사건개요

가. 주택임대차보호법의 개정

(1) 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 주택임대차보호법이 개정되면서, 임차인이 일정한 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하고, 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 부담시키는 제6조의3, 임대차의 차임이나 보증금 증액청구 시 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과할 수 없도록 하는 제7조 제2항 등이 신설되었다. 주택임대차보호법 제6조의3과 제7조의 개정규정은 개정 법률의 시행일인 2020. 7. 31. 당시 존속 중인 임대차에도 적용되나, 개정 법률의 시행 전 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 아니한다(부칙 제2조).

(2) 개정 법률이 시행된 후인 2020. 8. 28. 피청구인들은 ‘2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집’을 발간ㆍ배포하였다. 위 해설집은 개정된 주택임대차보호법을 적용할 경우 예상되는 질의에 대한 정부의 해석을 담은 ‘개정 관련 FAQ’ 부분을 포함하고 있는데, 이 부분에는 개정 법률 시행 전에 임대차계약의 연장 합의가 있더라도 개정 법률에 따라 임차인의 계약갱신요구권 행사가 가능하다는 해석 등이 기재되어 있다.

나. 청구인들의 심판청구

청구인들은 국내에 주택을 소유한 임대인 또는 임대인의 지위를 승계한 자들로, [별지 3] 기재와 같이 주택임대차보호법 제6조의3, 제7조 제2항, 제7조의2, 부칙 제2조 및 피청구인들의 2020. 8. 28.자 ‘2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집’ 중 ‘개정 관련 FAQ’ 부분 발간ㆍ배포행위가 청구인들의 기본권을 침해하거나 헌법에 위반된다고 주장하며, 2020. 10. 6.경부터 2023. 12. 22.경에 걸쳐 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 각 사건들의 구체적인 개요는 [별지 3] 기재와 같다.

2. 심판대상

청구인들 중 일부는 주택임대차보호법 제6조의3 전체 또는 같은 조 제2항을 심판대상에 포함시키고 있으나, 계약갱신요구권의 행사 횟수를 1회로 제한하고 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 규정한 제2항, 갱신되는 임대차의 해지에 묵시적 갱신의 계약해지에 관한 제6조의2를 준용하도록 규정한 제4항에 대하여는 해당 조항 고유의 위헌성을 주장하지 않으므로, 이 부분은 심판대상에서 제외한다.

또한 청구인들 중 일부는 주택임대차보호법 제7조 제2항도 심판대상으로 삼으면서 계약갱신 시 차임 또는 보증금의 증액을 제한하는 것이 부당하다는 취지로 주장하나, 계약갱신 시 차임 또는 보증금의 증액이 제한되는 것은 제6조의3 제3항 단서에서 갱신되는 임대차의 차임 또는 보증금을 제7조의 범위에서 증감할 수 있도록 하기 때문이므로, 제6조의3 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분의 위헌 여부를 판단하는 이상 제7조 제2항은 별도의 심판대상으로 삼지 아니한다.

따라서 이 사건 심판대상은 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제3항 본문(이하 ‘계약갱신요구 조항’이라 한다), 같은 조 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분(이하 ‘차임증액한도 조항’이라 한다), 같은 조 제5항, 제6항(이하 ‘손해배상 조항’이라 한다), 주택임대차보호법(2016. 5. 29. 법률 제14175호로 개정된 것) 제7조의2(이하 ‘월차임전환율 조항’이라 한다), 주택임대차보호법 부칙(2020. 7. 31. 법률 제17470호) 제2조(이하 ‘부칙조항’이라 하고, 이하 법명은 ‘주택임대차법’이라 하며, 위 조항들을 모두 합하여 ‘심판대상조항’이라 한다) 및 피청구인들의 2020. 8. 28.자 ‘2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집’ 중 ‘개정 관련 FAQ’ 부분 발간ㆍ배포행위가 청구인들의 기본권을 침해하거나 헌법에 위배되는지 여부이다.

심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.

[심판대상조항]

주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

주택임대차보호법(2016. 5. 29. 법률 제14175호로 개정된 것)

제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

주택임대차보호법 부칙(2020. 7. 31. 법률 제17470호)

제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.

② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

[관련조항]

주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)

제6조의3(계약갱신 요구 등) ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은

2년으로 본다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

3. 청구인들의 주장

가. 계약갱신요구 조항, 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항

(1) 명확성원칙 위배

차임증액한도 조항은 차임이나 보증금의 증액청구 시 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 않도록 규정하고 있으나, 차임과 보증금이 모두 존재하는 경우에 약정한 차임과 보증금의 증가분이 각각 20분의 1을 초과하지 못한다는 것인지, 약정한 차임을 보증금으로 환산하여 환산된 총 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다는 것인지를 전혀 알 수 없다. 또한 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항은 실제 거주를 이유로 임대차계약의 갱신을 거절한 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 지도록 하면서도 ‘정당한 사유’가 무엇인지에 대하여 법률에 규정하거나 하위법규에 위임하고 있지 않다. 따라서 이들 조항은 그 의미가 불명확하므로 명확성원칙에 위배된다.

(2) 과잉금지원칙 위배

계약갱신요구 조항은 임대인으로 하여금 자신의 의사와 관계없이 특별한 사정이 없는 한 임대차계약을 연장하도록 하고, 차임증액한도 조항은 임대인이 차임과 보증금을 20분의 1의 범위에서만 인상할 수 있도록 하여 임대인의 일반적 행동자유권, 경제활동의 자유를 과도하게 제한한다. 임차인의 계약갱신요구가 있는 경우 임대인은 임차인, 임대차 존속기간, 보증금 액수와 증액 범위 등을 전혀 선택할 수 없으므로 임대인의 계약의 자유도 침해받는다.

손해배상 조항 중 제6조의3 제5항은 임대인이 실제 거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후 해외발령, 장기간의 입원, 요양시설 입소 등으로 부득이하게 실제 거주할 수 없는 상황이 발생하더라도 손해배상의 우려 때문에 해당 주택을 제3자에게 임대하는 것을 어렵게 하므로 임대인의 거주이전의 자유를 침해한다. 또한 계약갱신요구가 거절된 임차인이 손해배상청구를 하기 위해 해당 주택의 전입세대와 확정일자를 열람할 수 있도록 하여 임대인의 사생활의 자유 및 안전하게 살 권리를 침해한다. 손해배상 조항 중 제6조의3 제6항은 갱신거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않을 경우 각 호에 나열된 금액 중 큰 금액을 손해배상액으로 의제하는데, 이는 손해배상에 관한 민사법의 일반원칙에 어긋나고 임차인이 손해 및 손해액, 인과관계 등을 입증하지 않더라도 의제된 손해배상액을 임대인에게 청구할 수 있도록 하므로 임대인의 재산권을 침해한다.

(3) 평등원칙 위배

법인 임대인은 목적 주택을 해당 법인의 사무실이나 사택으로 사용하려는 경우에도 실제 거주를 이유로 한 갱신거절권을 행사할 수 없으므로, 계약갱신요구 조항으로 인해 자연인과 법인 임대인 간 차별이 발생한다. 또한 주택임대차법 제3조 제3항에서 중소기업인 법인 임차인에게 대항력을 인정함에 반해, 중소기업인 법인 임대인에게는 실제 거주를 이유로 한 갱신거절권을 인정하지 않는 것은 법인 임대인과 법인 임차인, 각 소속 법인의 직원 상호간을 차별하므로 평등원칙에 위반된다.

차임증액한도 조항은 임차인의 감액청구 시 그 하한은 제한하지 않으면서 임대인의 증액청구 시 그 상한을 제한하므로 평등원칙에 위배된다.

나. 월차임전환율 조항

월차임전환율 조항은 임대인의 핵심적인 수입인 보증금과 월차임의 전환 비율을 과도하게 제한하여 임대인의 재산권과 일반적 행동자유권을 침해한다.

또한 월차임전환율 조항 중 제7조의2 제2호는 ‘한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율’이라고 정하면서도 대통령령으로 정하는 이율의 상한과 하한 등을 규정하지 않아 포괄위임금지원칙에 위배된다.

다. 부칙조항

(1) 소급입법금지원칙 및 신뢰보호원칙 위배

부칙조항은 개정 법률 시행 전에 체결된 임대차계약에도 제6조의3 및 제7조의 개정규정을 적용하도록 하므로 진정소급입법에 해당하며, 개정 법률 시행

전 임대인이 적법하게 계약의 갱신을 거절한 경우라도 아직 제3자와 임대차계약을 체결하기 전이라면 개정 법률에 따른 계약갱신요구권의 적용을 받도록 하는 것은 소급입법금지원칙에 위반된다. 또한 월차임을 인상할 수 있을 것이라는 임대인의 신뢰를 침해하므로 신뢰보호원칙에도 위반된다.

(2) 평등원칙 위배

부칙조항은 개정 법률 시행 당시 임대차가 종료된 경우와 임대차가 존속 중인 경우가 본질적으로 동일함에도 후자의 경우에만 개정 법률의 적용을 받도록 한다. 또한 ‘법 시행 전에 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우’와 ‘법 시행 전에 임대차계약을 체결하였으나 아직 갱신을 거절하지 아니한 경우 또는 임대인이 적법하게 갱신을 거절하였으나 아직 제3자와 임대차계약을 체결하지 않은 경우’가 본질적으로 동일함에도 합리적인 이유 없이 양자를 차별취급하여 평등원칙에도 위반된다.

라. 피청구인들의 ‘2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집’ 중 ‘개정 관련 FAQ’ 부분 발간ㆍ배포행위

피청구인들의 ‘2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집’ 중 ‘개정 관련 FAQ’ 부분 발간ㆍ배포행위는 입법부에서 제ㆍ개정한 법률을 행정부가 법률상 근거도 없이 임의로 해석하고 그 내용을 확장한 것이므로 삼권분립원칙에 위배된다.

4. 피청구인들의 2020. 8. 28.자 ‘2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집’ 중 ‘개정 관련 FAQ’ 부분 발간ㆍ배포행위에 대한 판단

헌법재판소법 제68조 제1항은 공권력의 행사 또는 불행사로 인하여 헌법상 보장된 기본권을 침해받은 자는 헌법재판소에 헌법소원심판을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 여기에서 말하는 ‘공권력’이란 입법권ㆍ행정권ㆍ사법권을 행사하는 모든 국가기관ㆍ공공단체 등의 고권적 작용이다(헌재 2014. 9. 25. 2013헌마424 참조).

피청구인들의 ‘2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집’ 중 ‘개정 관련 FAQ’ 부분 발간ㆍ배포행위는 주택임대차법의 개정으로 신설, 변경된 제도를 국민들에게 안내하고 이에 관한 이해를 돕기 위한 것으로, 이와 같은 법률해석과 안내에 구속력이 있다거나 청구인들의 법적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없으므로 헌법소원의 대상이 되는 공권력의 행사에 해당하지 아니한다.

따라서 이 부분 심판청구는 헌법소원의 대상이 될 수 없는 것을 그 대상으

로 한 것이므로 부적법하다.

5. 심판대상조항에 대한 판단

가. 계약갱신요구 조항, 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항에 대한 판단

(1) 쟁점의 정리

(가) 청구인들은 차임증액한도 조항의 산정 기준이 무엇인지 불명확하고, 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’의 의미가 불명확하여 명확성원칙에 위반된다고 주장한다. 또한 계약갱신요구 조항, 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항이 임대인의 계약의 자유, 재산권, 평등권 등 기본권을 침해한다고 주장한다.

(나) 헌법 제10조에 의하여 보장되는 행복추구권 속에는 일반적 행동자유권이 포함되고, 이 일반적 행동자유권으로부터 계약의 체결 여부, 계약의 상대방, 계약의 방식과 내용 등을 당사자의 자유로운 의사로 결정할 수 있는 계약의 자유가 파생된다(헌재 2016. 3. 31. 2014헌바382 참조). 계약갱신요구 조항과 차임증액한도 조항은 임차인의 계약갱신요구를 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 하고, 차임과 보증금의 증액 한도를 제한함으로써 임대차계약의 종료 여부와 계약의 상대방, 계약의 내용을 임대인이 자유롭게 결정할 수 없도록 하므로, 이로써 임대인의 계약의 자유가 제한된다.

한편, 헌법 제23조 제1항이 보장하고 있는 재산권은 사유재산에 관한 임의적인 사용, 수익, 처분권을 본질로 하는바, 계약갱신요구 조항과 손해배상 조항은 임대차계약의 갱신 여부를 특별한 사정이 없는 이상 임대인이 자유롭게 결정하지 못하게 하고 그 위반 시 손해배상책임을 부담하도록 하면서 당사자 간 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없는 경우 법정 손해배상액을 지급하도록 한다. 또한 차임증액한도 조항은 임대인이 자신이 소유한 주택의 차임과 보증금을 자유롭게 정할 수 없도록 한다. 이로써 임대인이 자신의 재산을 자유로운 의사에 따라 사용ㆍ수익할 수 없고 일정한 경우 손해배상의무를 부담하게 되므로 임대인의 재산권 역시 제한된다.

(다) 청구인들은 갱신거절에 따른 손해배상 우려 때문에 거주이전의 자유를 제한받고, 갱신거절된 임차인이 목적 주택의 전입세대와 확정일자 등을 열람할 수 있어 임대인의 사생활의 자유 및 안전하게 살 권리도 제한받는다고 주장한다.

그러나 손해배상의 가능성이 존재한다는 점만으로 청구인들이 원하는 곳에 주소를 설정하거나 이전할 자유가 직접 제한된다고 보기 어렵다. 또한 계약갱

신이 거절된 임차인이 해당 주택의 전입세대와 확정일자를 열람할 수 있는 것은 주택임대차법 시행령 제5조 제5호에서 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자에게 정보제공요청을 할 수 있도록 하기 때문이므로, 계약갱신요구 조항과 손해배상 조항으로 인하여 임대인의 사생활의 비밀과 자유, 안전하게 살 권리가 제한된다고 볼 수 없다.

(라) 청구인들은 계약갱신요구 조항이 임차인에 비해 임대인에게 과도한 불이익을 주고, 법인 임대인이 목적 주택을 사무실이나 사택으로 사용하려는 경우에도 실제 거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없도록 함으로써 임대인과 임차인, 법인 임대인과 그 외의 임대인, 법인 임대인과 법인 임차인 상호간을 차별하며, 차임증액한도 조항이 보증금과 차임의 감액청구의 하한은 제한하지 않고 증액청구의 상한만 제한하는 것이 평등원칙에 위배된다는 주장도 한다. 그러나 이러한 주장은 임대인의 갱신거절 사유가 불충분하게 규정되어 있고 임대인의 재산권을 과도하게 제한한다는 취지이므로 이에 관하여는 과잉금지원칙 부분에서 함께 판단한다.

(마) 청구인들은 차임증액한도 조항이 민간임대주택사업자의 최초 임대료를 설정할 수 있는 권리를 침해한다는 주장도 한다. 그러나 민간임대주택사업자가 최초 임대료 설정에 관한 권리에 제한을 받게 되더라도 이는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에서 정하지 않은 사항에 대해서는 주택임대차법을 적용하도록 한 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제3조에 따른 것이므로, 주택임대차법 조항의 위헌 여부가 문제되는 이 사건에서는 별도로 판단하지 아니한다.

(바) 그렇다면 차임증액한도 조항과 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항이 명확성원칙에 위배되는지와 계약갱신요구 조항, 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항이 과잉금지원칙에 위배되어 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해하는지가 주된 쟁점이 된다.

(2) 명확성원칙 위배 여부

(가) 법치국가 원리의 한 표현인 명확성의 원칙은 기본적으로 모든 기본권 제한 입법에 요구되지만, 모든 법률에 있어서 동일한 정도로 요구되는 것은 아니다. 개개의 법률이나 법 조항의 성격에 따라 요구되는 정도에 차이가 있을 수 있고, 각각의 구성요건의 특수성과 그러한 법률이 제정되게 된 배경이나 상황에 따라 달라질 수 있을 뿐만 아니라, 이러한 명확성의 원칙을 산술적으로 엄격히 관철하도록 요구하는 것은 입법기술상 불가능하거나 현저히 곤란하므로 어느 정도의 보편적 내지 일반적 개념의 용어 사용은 부득이하다고 할 수

밖에 없다. 당해 법률이 제정된 목적과 타 규범과의 연관성을 고려하여 합리적인 해석이 가능한지의 여부에 따라 명확성의 구비 여부가 가려져야 하고, 설혹 법 문언에 어느 정도의 모호함이 내포되어 있다 하더라도 법 문언이 법관의 보충적인 가치판단을 통해서 그 의미내용을 확인할 수 있고, 그러한 보충적 해석이 해석자의 개인적인 취향에 따라 좌우될 가능성이 없다면 명확성의 원칙에 반한다고 할 수 없다(헌재 2019. 12. 27. 2018헌바161 참조).

(나) 차임증액한도 조항 부분

차임증액한도 조항은 계약갱신 시 보증금이나 차임의 과도한 증액에 따른 임차인의 경제적 부담을 완화하여 계약갱신요구권의 실효성을 확보함으로써 임대차계약의 존속을 통한 주거안정을 도모하기 위한 것인바, 증액청구의 산정 기준이 되는 ‘약정한’ 차임이나 보증금의 구체적인 액수는 당사자가 임대차계약의 내용을 통해 충분히 확인할 수 있다.

청구인들은 차임과 보증금이 모두 존재하는 경우 무엇을 기준으로 20분의 1 초과 여부를 산정하는지 알 수 없다고 주장한다. 그러나 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 경우 월차임전환율 조항에 의해 그 산정률의 제한을 받는 점, ‘전환’과 ‘증액’은 동일한 개념이 아니므로 외견상 액수가 증가하였더라도 그것이 보증금의 증액에 따른 것인지, 보증금의 전환에 의한 것인지 구별할 필요가 있는 점, 만약 보증금과 월차임 모두 인상하는 경우와 월차임만 인상하는 경우의 월차임 증액 상한의 비율이 동일하다면 월차임만 인상하는 임대인이 불리하게 되어 형평성 문제가 발생할 수 있는 점 등을 고려하면, 차임과 보증금이 모두 존재하는 경우에는 차임을 보증금으로 환산한 총 보증금을 그 산정 기준으로 삼는 것이 관련 규정과의 체계적 해석에 비추어 타당하고, 이 부분이 수범자의 예측가능성을 해할 정도로 불명확하다고 볼 수 없다.

(다) 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항 부분

손해배상 조항 중 제6조의3 제5항은 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 ‘정당한 사유’ 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에 임대인으로 하여금 임차인에게 손해배상책임을 지도록 하는바, ‘정당한 사유’의 의미가 불명확한지 여부가 문제된다.

‘정당한’의 문언적 의미는 ‘이치에 맞아 올바르고 마땅함’을 의미하고, 구체적으로 어떠한 경우가 이에 해당하는지는 임차인의 계약갱신요구권을 보장하

면서도 임대인이 실제 거주하려는 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있도록 하여 임차인과 임대인의 이익 조화를 도모하고자 하는 계약갱신요구 조항의 취지, 갱신거절의 남용에 의한 계약갱신요구권의 형해화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 계약갱신요구 조항은 임대차기간의 연장을 통하여 임차인의 주거안정을 보장하되, 임차인과 임대인의 이해관계를 조정하기 위하여 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 갱신거절권을 함께 규정하고 있으며, 그중 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인의 실제 거주를 갱신거절 사유 중 하나로 규정하고 있다. 그런데 임대인의 실제 거주 의사는 내심의 의사이므로 그 존부 및 진위가 곧바로 확인되기 어렵고 임대차계약 종료 후인 장래에 발생하는 사정과 관련되어 있다. 따라서 임차인의 입장에서는 임대인의 실제 거주 의사의 존부나 진위를 제대로 확인하지 못한 채 임대인의 갱신거절을 받아들일 수밖에 없는 상황에 처할 수 있다. 이러한 경우 진정한 거주 의사가 없는 임대인에 대한 별도의 제재가 없다면 실제 거주를 이유로 한 갱신거절이 남용될 가능성이 크므로, 그에 따른 임차인의 피해를 구제하고 갱신거절의 남용을 막기 위해서는 임대인에게 일정한 금전적 배상 등의 책임을 묻는 것이 요구된다. 나아가 갱신거절을 남용하게 되는 이유가 계약을 갱신할 경우 보증금이나 차임을 증액하는 데 제한이 있어 이를 회피하여 금전적 이익을 얻기 위한 것일 가능성이 크다는 점과 임대인이 이를 사전에 의도하였는지 여부에 따라 그 비난가능성이 달라지는 점 또한 해당 법 조항의 의미를 파악하는 데 고려될 필요가 있다.

이러한 점들을 종합할 때, 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항에서 말하는 ‘정당한 사유’란 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 목적 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하는 것으로 해석할 수 있다. ‘정당한 사유’라는 개념이 가치평가적 판단을 내포하므로 실제 사안에서 ‘정당한 사유’의 존부가 다투어질 수 있으나, 갱신거절 후 발생할 수 있는 다양한 상황의 예측가능성과 회피가능성을 모두 법률에 규정하는 것은 현실적으로 곤란하고, 임대인에게 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 목적 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정이 있는지 여부는 법원이 구체적ㆍ개별적 사안에서 합목적적으로 판단할 수 있다는 점을 고려하면, 그 의미가 지나치게 불명확하여 명확성원칙에 위배될 정도에 이른다고 보기 어렵다.

(라) 소결

그렇다면 차임증액한도 조항과 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항은 명확성원칙에 반하지 아니한다.

(3) 과잉금지원칙 위배 여부

(가) 심사기준

계약의 자유나 재산권도 공익을 이유로 제한될 수 있지만, 헌법 제37조 제2항에 따라 공익실현을 위하여 필요한 정도를 넘어 지나치게 제한되어서는 안 된다는 비례원칙은 지켜져야 한다. 다만, 제한하는 내용이 개인의 본질적이고 핵심적인 자유영역에 속하는 사항인지, 사회적 연관관계가 큰 경제활동에 관한 사항인지에 따라 비례원칙 적용에 있어서 심사강도가 달라질 수 있는바, 사회적 연관관계에 있는 경제적 활동을 규제하는 입법사항에 대하여는 보다 완화된 심사기준이 적용된다(헌재 2020. 3. 26. 2018헌바205등 참고).

주택은 인간의 생존을 위한 기본요소이자 주거생활의 터전이 되고, 인간의 삶의 기본적인 물질적 조건이라는 특수성을 가진다. 대부분의 국가들에서 시장경제질서를 원칙으로 하면서도, 주택시장에서 주택의 공급, 가격, 계약방식 등에 대한 정책적 개입 및 규제를 하고 있는 것도 이와 같은 주택의 특성을 고려한 것으로 볼 수 있다. 특히 주택 임대차관계에서 임차인의 보호가 주거안정의 보장과 관련하여 중요한 공익적 목적이 되는 점을 고려할 때 주택 재산권에 대하여서도 토지 재산권만큼은 아니라도 상당한 정도의 사회적 구속성이 인정된다 할 것이다. 나아가 주택 임대차계약의 갱신 여부, 계약내용 및 상대방 결정 등과 같은 계약의 자유로 보호되는 내용은 임대인 소유의 주택에 대한 사용ㆍ수익행위로서 일반적인 경제활동 영역에 속하는 것이고, 임차인 보호와 주거안정 보장의 측면에서 중요한 사회적 관련성을 갖는다. 따라서 입법자는 주택 소유자의 해당 주택에 대한 사용ㆍ수익권의 행사 방법과 임대차계약의 내용 및 그 한계를 형성하는 규율을 할 수 있다고 할 것이므로, 주택임대차법상 임차인 보호 규정들이 임대인의 계약의 자유와 재산권을 침해하는지 여부를 심사함에 있어서는 보다 완화된 심사기준을 적용하여야 할 것이다.

(나) 판단

1) 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성

헌법은 국가에 주택개발정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부과하고 있다(제35조 제3항). 국민의 쾌적한 주거생활 보장, 즉 주거권 보장의 핵심은 주거의 안정성이고 이는 인간다운 생활을 하기 위한 필수불가결한 요소이므로, 주택 임차인의 주거안정을 보호하

는 것은 모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 가지며 이를 위해 국가는 사회보장ㆍ사회복지의 증진에 노력할 의무가 있다고 규정한 헌법 제34조 제1항 및 제2항에 의해서도 정당화될 수 있다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조).

주택임대차법은 이와 같은 헌법상 의무를 구체화한 것으로, 1981. 3. 5. 제정된 이후 임대차계약 상의 불균형과 불합리를 개선하고 임차인의 권리를 신장하기 위한 제도적 기반을 마련하여 왔으며, 1983. 12. 30. 법률 제3682호로 개정되면서 급격한 차임 상승을 막기 위해 차임 인상을 제한하는 규정도 마련하였다. 그럼에도 여전히 차임 상승으로 인한 주거 불안으로부터 임차인을 보호하는 데 한계가 존재함에 따라, 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차법에서는 임대차계약의 존속기간을 연장하고 급격한 차임의 증액을 제한하여 임차인의 경제적 부담을 완화함으로써 임차인의 주거안정 보장이라는 정책적 목적을 실현하기 위해, 법정 임대차기간인 2년이 만료될 무렵 임차인에게 한 차례 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하고 계약갱신 시 임대인이 약정한 차임이나 보증금의 증액을 청구하는 경우 그 증액 한도인 20분의 1의 제한을 받도록 하였다. 또한 계약갱신요구 조항의 실효성을 확보하기 위해 정당한 사유 없이 갱신거절을 한 임대인에게 손해배상책임을 부담하도록 하였다.

이와 같이 계약갱신요구 조항과 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항의 임차인 주거안정 보장이라는 입법목적은 정당하다고 할 것이며, 이를 통해 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성 또한 인정된다.

2) 피해의 최소성

가) 계약갱신요구 조항

계약갱신요구 조항은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 한다. 이로써 임대인은 자신이 소유한 주택에 대한 계약의 자유 및 재산권을 제한받게 되나, 그 경우에도 임대인은 계약갱신에 따라 종전 임차인과의 임대차계약을 유지함으로써 해당 주택에 대한 사용ㆍ수익권을 여전히 행사할 수 있다는 점은 마찬가지이므로, 임대인의 사용ㆍ수익권에 대한 전면적인 제한이 발생한다고 볼 수 없다.

임대인이 계약 상대방, 차임 액수 등 사용ㆍ수익권 행사의 구체적인 방법과 내용상의 제한을 받게 되는 것은 사실이나, 임차인의 계약갱신요구권은 무제한 인정되는 것이 아니라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로

그 행사기간이 제한되고, 행사 횟수도 1회로 한정되며, 그로 인해 갱신되는 임대차의 법정 존속기간도 2년으로 규정되어 있다(주택임대차법 제6조 제1항 전문, 제6조의3 제2항).

나아가 계약갱신요구 조항은 제6조의3 제1항 단서 각 호에 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정하여 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다. 구체적으로 보면, 임차인이 차임을 연체하거나 부정한 방법으로 임차하거나 임대인의 동의 없이 전대하거나 고의나 중과실로 주택을 파손한 경우와 같이 임차인이 그 채무를 이행하지 않거나 임대인의 신뢰를 저해하는 사유가 있는 경우(제1호, 제2호, 제4호, 제5호), 임차한 주택이 멸실되거나 철거 또는 재건축을 위해 임대인이 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등 객관적으로 임대차가 지속될 수 없는 경우(제6호, 제7호), 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여 임차인을 보호할 필요성이 크지 않은 경우(제3호), 임대인 또는 그 직계존속ㆍ직계비속이 실제 거주하려는 경우(제8호), 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제9호)에 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

한편, 계약갱신요구 조항 중 제6조의3 제1항 단서 제8호는 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 갱신거절 사유로 규정하고 있으나, 법인 임대인의 경우에는 목적 주택을 사무실 또는 소속 직원을 위한 사택으로 이용하는 등의 이유를 들어 계약갱신을 거절할 수 없는 것으로 해석되므로 법인 임대인의 기본권이 과도하게 제한되는 것은 아닌지 문제될 수 있다. 그러나 위 조항은 임대인이 자신의 주택에 실제 거주하여야 하는 경우에도 임차인의 주거권만을 우선하여 임대차계약의 갱신을 강제하는 것이 임대인에게 지나치게 가혹하다는 점을 고려하여 임대인과 그 직계존속ㆍ직계비속이 실제 거주하려는 경우에 한하여 임대인에게 갱신거절권을 부여한 것으로, 만약 법인 임대인이 사무실이나 사택으로 사용하는 경우까지 위와 같은 ‘실제 거주’의 개념에 포함시키게 되면 임차인의 계약갱신요구권의 실효성을 확보하기 위해 실제 거주하려는 자를 임대인과 그 직계존속ㆍ직계비속으로 제한한 취지에 어긋날 수 있다. 나아가 법인 임대인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서에 규정된 나머지 사유로 계약갱신을 거절하는 것이 가능한 이상, 법인 임대인에 대한 기본권 제한의 정도가 지나치게 크다고 볼 수 없다. 주택임대차법이 기본적으로 임차인의 주거권 보호를 위한 법률

인 점을 고려하면, 중소기업인 법인 임차인에게 대항력과 우선변제권이 인정된다는 이유로 법인이 임대인에 해당하는 경우를 임차인에 해당하는 경우와 동일한 정도로 보호해야 할 당위성이 도출된다고 보기도 어렵다.

나) 차임증액한도 조항

주택가격이 상승하고 임대주택의 공급이 부족해지면 차임 급등이 초래되어 임차가구의 주거불안 및 주거비 부담에 따른 생계곤란으로 이어질 우려가 있다. 나아가 임대인이 보증금이나 차임의 과도한 증액을 청구할 경우 임차인은 주거비 부담으로 계약갱신요구권 행사를 사실상 포기하게 되어 계약갱신요구권 제도의 실효성을 확보할 수 없게 된다. 따라서 차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제에 해당한다.

차임증액한도 조항은 차임증액의 범위를 일정 비율로 제한할 뿐 차임과 보증금 액수를 직접 통제하거나 그 인상 자체를 금지하지 아니한다. 임대인의 입장에서는 주변 다른 임대차의 시세가 급등할 경우 이와 유사하게 더 높은 차익을 올릴 기회를 제한받을 수 있으나, 임차인에게 계약갱신요구권이 1회에 한하여 부여되는 이상 계약갱신으로 인해 차임인상률 제한이 적용되더라도 갱신된 임대차계약 기간 동안의 제한에 불과하다. 또한 2019년 연간 소비자물가상승률과 2015년에서 2019년까지의 수도권 전세가격의 상승률에 비추어 볼 때, 차임 등 증액의 상한인 20분의 1의 비율이 지나치게 낮다고 보기도 어렵다.

청구인들은 차임증액한도 조항이 임차인의 감액청구 시 그 하한은 제한하지 않으면서 임대인의 증액청구 시 그 상한을 제한하는 것도 문제 삼는다. 그러나 위 조항의 입법목적이 임차인의 주거비 부담 완화를 통해 주거안정을 도모함과 동시에 임차인의 계약갱신요구권의 실효성을 확보하는 것에 있으므로 임차인의 감액청구의 하한을 통제해야 할 당위성이 크다고 보기 어려운 점, 감액청구의 경우에도 약정한 차임이나 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 되었을 것이 요구되며(주택임대차법 제7조 제1항), 이에 해당하는지는 법원이나 주택임대차분쟁조정위원회에서 제반 사정을 고려하여 판단할 수 있는 점 등에 비추어 보면, 증액청구의 상한만을 제한한다고 하여 이를 불합리한 것으로 볼 수는 없다.

다) 손해배상 조항

손해배상 조항 중 제6조의3 제5항은 임차인의 계약갱신요구권의 실효성을 확보하기 위하여 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절하고 ‘정당한 사유’ 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인이 손해배상의무를 부담하도록

하고 있다. 이는 임차인이 임대인의 실제 거주 의사의 존부나 진위를 알지 못한 채 임대인의 갱신거절을 받아들일 수밖에 없는 경우가 있다는 점을 이용하여 임대인이 계약갱신요구의 회피 수단으로 갱신거절을 남용하는 것을 방지함과 동시에 계약갱신요구 제도의 실효성을 확보하기 위한 것으로, 갱신거절을 남용하는 임대인에게 위와 같은 일정한 책임을 묻는 것은 불가피하다. 나아가 앞서 본 바와 같이 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’, 즉 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정이 인정되는 경우에는 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대하더라도 그로 인한 손해배상책임을 면할 수 있다는 점을 고려하면, 임대인의 재산권 제한이 과도하다고 보기 어렵다.

한편, 손해배상 조항 중 제6조의3 제6항은 갱신거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없는 경우 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액을 손해배상액으로 하도록 규정하고 있다. 이는 손해배상의 일반원칙에 따라 임차인에게 손해액의 입증책임을 부담시킬 경우 법적 분쟁과 그에 따른 비용 발생에 부담을 느낀 임차인이 사실상 손해배상의 청구를 포기하게 되는 점을 고려하여 손해액의 입증책임을 완화한 것으로, 이를 통해 손해배상액 산정에 관한 다툼을 예방하고 임차인의 신속한 피해 구제가 이루어지도록 하여 분쟁을 조기에 해결할 수 있다.

또한 위 조항 각 호에 나열된 ‘갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액’(제1호), ‘임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액’(제2호)은, 임대인이 제3자에게 임대함으로써 얻게 되는 이익이나 임차인이 입은 손해액 또는 임대인의 갱신거절 남용을 막을 수 있는 정도를 훨씬 상회하는 금액이라 볼 수 없고, 임대인이 사전에 임차인과 손해배상액의 예정에 관한 합의를 함으로써 위 조항의 적용을 받지 않을 가능성도 존재한다. 따라서 손해배상 조항 중 제6조의3 제6항에서 손해배상액을 규정한 것이 임대인의 계약의 자유나 재산권을 과도하게 제한한다고 보기 어렵다.

라) 이상의 사정을 종합하면, 계약갱신요구 조항과 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항은 피해최소성 원칙에 반하지 아니한다.

3) 법익의 균형성

주거의 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로, 계약갱신요구 조항과 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항이 달성하고자 하는 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다고 할 것이다. 반면 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없으므로 법익의 균형성도 인정된다.

4) 소결

따라서 계약갱신요구 조항, 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항은 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.

나. 월차임전환율 조항에 대한 판단

(1) 쟁점의 정리

청구인들은 월차임전환율 조항 중 제7조의2 제2호가 ‘대통령령으로 정하는 이율’의 범위를 구체적으로 정하지 않아 포괄위임금지원칙에 위배된다고 주장하므로, 월차임전환율 조항이 포괄위임금지원칙에 반하여 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해하는지 살펴본다.

청구인들은 월차임전환율 조항이 보증금과 월차임의 전환 비율을 과도하게 제한하여 임대인의 재산권 등 기본권을 침해한다는 주장도 하나, 이는 월차임 전환 비율의 축소 그 자체를 문제 삼는 것으로 월차임전환율 조항이 아니라 월차임 전환 시 구체적인 비율을 정하고 있는 주택임대차법 시행령 제9조에 관한 것이므로 별도로 판단하지 아니한다.

(2) 포괄위임금지원칙 위배 여부

(가) 위임입법의 범위와 한계

헌법 제75조는 “대통령은 법률에서 구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항과 법률을 집행하기 위하여 필요한 사항에 관하여 대통령령을 발할 수 있다.”라고 규정하여 위임입법의 근거를 마련하는 한편, 대통령령으로 입법할 수 있는 사항을 법률에서 구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항으로 한정함으로써 위임입법의 범위와 한계를 제시하고 있다. 여기서 ‘법률에서 구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항’이라 함은 법률에 이미 대통령령으로 규정될 내용 및 범위의 기본사항이 구체적이고 명확하게 규정되어 있어서 누구라도 당해 법률 그 자체로부터 대통령령에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있어야 한다는 것을 의미한다.

(나) 판단

1) 월차임전환율 조항에서 대통령령에 위임하고 있는 사항은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에 그 전환되는 금액에 곱하는 비율에 관한 것이다. 그런데 주택 임대차계약에서 보증금과 차임의 시세는 주택 임대차의 수요와 공급 상황, 금리변동, 경제상황 등에 따라 변화하는 성질을 가지므로 그러한 변화에 신속히 탄력적으로 대응할 필요성이 인정되며, 보증금과 차임은 전국적으로 동일한 수준에서 형성되는 것이 아니라 해당 지역의 경제 여건에 따라 많은 차이가 있어 세분화된 규율이 필요한 영역이다. 뿐만 아니라 임차인의 주거안정을 위한 전문적이고 정책적인 고려가 요구되므로, 이를 일일이 법률로 정하는 것보다는 하위법령에서 정하도록 위임할 필요성이 인정된다.

2) 월차임전환율을 제한하는 규정은 2001. 12. 29. 법률 제6541호로 개정된 주택임대차보호법 제7조의2에서 신설된 이래 임차인의 주거비 부담을 완화하는 방향으로 개정이 이루어졌고, 월차임전환율 조항 중 제7조의2 제2호는 2016. 5. 29. 법률 제14175호로 개정된 주택임대차법에서 규정된 것이다. 이는 전세가격의 상승과 전세에서 월세로의 전환이 가속화되는 등 전월세 시장이 불안해짐에 따라 임차인의 주거비 부담을 완화하기 위하여 월차임전환율의 상한을 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율에서 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율로 변경한 것이다.

한국은행에서 공시한 기준금리는 물가 동향, 국내외 경제상황, 금융시장 여건 등을 종합적으로 고려하여 산정되는 것이고, 월차임전환율 조항이 과도한 차임 부담에 따른 임차인의 피해 방지를 위하여 마련된 것인 한편 임대인의 기회비용도 함께 고려할 필요성이 있는 점 등을 고려하면, 월차임전환율 조항 중 제7조의2 제2호의 ‘대통령령에서 정하는 이율’이란, 한국은행에서 공시한 기준금리, 주택 임대차 시장에서 전세에서 월세로의 전환 비율, 임차인의 주거비 부담 정도와 그로 인한 주거안정의 저해 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정되는 것임을 충분히 예측할 수 있다.

3) 따라서 월차임전환율 조항은 포괄위임금지원칙에 반하여 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.

다. 부칙조항에 대한 판단

(1) 쟁점의 정리

부칙조항은 개정 법률 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차

계약을 체결한 경우를 제외하고는 제6조의3 및 제7조의 개정규정(이하 합하여 ‘개정조항’이라 한다)을 개정 법률 시행 당시에 존속 중인 임대차에도 적용하도록 하는바, 소급입법금지원칙 내지 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 재산권과 계약의 자유를 침해하는지가 문제된다.

청구인들은 개정 법률 시행 당시 ‘임대차가 종료된 경우’와 ‘임대차가 존속 중인 경우’, ‘개정 법률 시행 전에 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우’와 ‘개정 법률 시행 전에 아직 갱신을 거절하지 아니한 경우 또는 적법하게 갱신을 거절하였으나 아직 제3자와 임대차계약을 체결하지 않은 경우’ 등이 본질적으로 동일함에도 부칙조항이 개정조항의 적용 여부를 다르게 규정하여 청구인들의 평등권을 침해한다는 주장도 한다. 그런데 이는 부칙조항의 적용범위가 불합리하다는 취지이므로, 그것이 정당화되는지 여부는 소급입법금지원칙 및 신뢰보호원칙에 위배되는지 여부에서 함께 판단한다.

(2) 소급입법의 구분과 부칙조항의 유형

헌법 제13조 제2항은 “모든 국민은 소급입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다.”라고 규정하고 있다. 여기서 원칙적으로 금지하고 있는 ‘소급입법’은 신법이 이미 종료된 사실관계나 법률관계에 적용되는 경우인 ‘진정소급입법’을 의미한다.

부칙조항은 개정조항의 적용대상을 개정 법률 시행 당시에 임대인과 임차인 사이에 임대차관계가 지속 중이던 것으로 정하고 있으므로, 종료된 사실관계나 법률관계를 대상으로 하는 진정소급입법에 해당하지 아니하고 진행 중에 있는 사실관계나 법률관계를 대상으로 하는 부진정소급입법에 해당한다. 따라서 부칙조항에 대해서는 청구인들이 지니고 있는 기존의 법적인 상태에 대한 신뢰를 법치국가적인 관점에서 헌법적으로 보호해 주어야 할 것인지와 관련한 신뢰보호원칙 위배 여부가 문제된다.

(3) 신뢰보호원칙 위배 여부

(가) 주택 임대차와 관련한 임차인의 보호 및 주택의 이용에 관한 정책은 임차인에 대한 사회적 보호의 필요성, 임대차 시장의 여건, 사회경제적 사정 등을 종합적으로 고려하여 입법자가 정책적으로 결정하여야 할 사항으로 원칙적으로 광범위한 입법형성의 자유가 인정된다. 따라서 특단의 사정이 없는 한 구법상의 기대이익을 존중하여야 할 입법자의 의무가 있는 것은 아니나, 이 경우에도 신뢰보호원칙에 위배되는지 여부는 여전히 문제된다. 신뢰보호원칙의 위반 여부는 침해받은 신뢰이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰침해의 방법

등과 새 입법을 통하여 실현하고자 하는 공익목적을 종합적으로 비교형량하여 판단하여야 한다(헌재 2021. 10. 28. 2019헌마106등 참조).

(나) 주택 임대차와 같이 임차인의 주거안정 보장이라는 공익에 기초하여 사적인 계약관계를 규율하는 법률의 경우 임대차 시장의 상황 및 국민의 주거안정 개선의 필요성 등 사회적ㆍ경제적 상황에 따라 새로운 법적 규율을 가하게 되는 것이 일반적이다. 실제 주택임대차법의 개정 과정을 보면 임차인 보호의 정책적 필요에 따라 그 내용이 변경되어 왔으므로, 기존의 법적 규율 상태가 앞으로도 존속할 것이라는 임대인의 기대 또는 신뢰의 보호가치가 크다고 볼 수 없고, 임대차계약 종료 시 계약의 상대방 선택과 계약의 내용 형성에 제약을 받지 않을 것이라는 임대인의 신뢰 내지 기대 또한 확정적이거나 절대적이라고 보기 어렵다.

주택임대차법은 제정 이후 줄곧 임차인의 보호를 강화하는 방향으로 개정되어 왔으나 동시에 주택 임대차 규율이 임대차의 존속 보장, 주거안정 확보에 불충분하다는 사실 또한 지적되어 왔던 점, 주택 임대차에서 계약갱신요구권의 단계적 제도화가 추진되기 전부터 보증금 및 차임 급등에 대한 안전장치로서 계약갱신요구권을 도입하고 전월세 상한을 제한하자는 사회적 논의가 있어 왔고, 이를 토대로 계약갱신요구권을 법제화하기 위한 다수의 법안이 제출ㆍ논의되어 왔던 점, ‘상가건물 임대차보호법’에서 계약갱신요구권을 도입하여 5년간의 임대차 존속기간을 보장하고 이를 다시 개정하여 10년까지 보장할 수 있게 한 점 등을 고려하면, 주택 임대차의 최소 보장기간 확대 또는 계약갱신요구권의 도입 등 임대차계약의 존속을 보장하기 위한 규율이 이루어질 수 있음을 전혀 예측할 수 없었다고 보기는 어렵다.

나아가 부칙조항은 개정 법률 시행 당시 이미 임대차가 종료된 경우에는 진정소급입법을 원칙적으로 금지하는 취지에 따라 개정조항의 적용을 배제하고 있으며, 개정 법률 시행 전에 임대인이 갱신거절을 하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에도 이미 형성된 법률관계에 따른 신뢰를 보호하기 위해 개정조항을 적용하지 않도록 하고 있다. 이에 더하여 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 인정되고 그로 인한 계약의 존속기간도 2년으로 제한되는 점, 개정 법률 시행 후라 하더라도 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 이미 도과한 경우나 임대인에게 갱신거절의 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인이 기존 임차인과의 임대차계약상의 구속에서 벗어날 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 부칙조항이 개정 법률 시행 당시 존속 중인 임대차에 개정조항을 적용하도

록 한 것이 임대인에게 가혹한 부담을 준다고 보기도 어렵다.

반면, 개정 법률 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 개정조항을 적용하지 않을 경우, 임대인이 존속 중인 임대차계약 만료 후 임대 자체를 기피하거나 보증금과 차임을 대폭 인상함으로써 임대주택의 공급 부족 또는 차임 상승 등의 부작용을 초래할 가능성이 있고, 이는 결과적으로 계약갱신요구권을 도입하고 그 실효성을 확보하기 위한 규정인 개정조항을 형해화할 우려가 있다. 부칙조항은 이러한 부작용을 막고 개정조항의 실효성을 확보하여 개정 법률 시행 당시 임차인의 주거안정을 보장하기 위한 것이므로, 그와 같은 공익이 임대인의 신뢰이익에 비해 크다고 할 것이다.

(다) 따라서 부칙조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 아니한다.

6. 결론

그렇다면 [별지 1] 기재 청구인 중 2020헌마1343, 2021헌마14 청구인들이 피청구인들의 2020. 8. 28.자 ‘2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집’ 중 ‘개정 관련 FAQ’ 부분 발간ㆍ배포행위에 대하여 한 심판청구는 부적법하므로 이를 모두 각하하고, 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제3항 본문, 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분, 제5항, 제6항 및 주택임대차보호법 부칙(2020. 7. 31. 법률 제17470호) 제2조는 모두 헌법에 위반되지 아니하며, [별지 1] 기재 청구인 중 2020헌마1343, 2021헌마14 청구인들의 나머지 심판청구와 2020헌마1400, 2020헌마1598, 2021헌마792 청구인들의 심판청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

재판관 이종석 이은애 이영진 김기영 문형배 이미선 김형두 정정미 정형식

[별지 1] 청구인 명단

2020헌마1343 주택임대차보호법 제6조의3 위헌확인 등

1～142. ○○ 주식회사 외 141인

청구인 1～142의 대리인 변호사 박예준, 권하빈

2020헌마1400 주택임대차보호법 제6조의3 등 위헌확인

1～58. 주식회사 □□ 외 57인

청구인 1～58의 대리인 법무법인 서울 담당변호사 이석연 변호사 이명웅 변호사 김성호

2020헌마1598 주택임대차보호법 부칙 제2조 등 위헌확인

청구인 김○○(변호사)

2021헌마14 주택임대차보호법 제6조의3 위헌확인 등

1～111. △△ 주식회사 외 110인

청구인 1～111의 대리인 변호사 박예준, 권하빈

2021헌마792 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 등 위헌확인

청구인 배○○

국선대리인 변호사 김영곤

2022헌바82 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 등 위헌소원

청구인 ▽▽ 주식회사 사내이사 안○○

대리인 변호사 박예준, 강한결, 최희재, 조선호, 최민규, 박소희, 임예지

2022헌바123 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 등 위헌소원

청구인 ◇◇ 주식회사 사내이사 장○○

대리인 변호사 박예준, 강한결, 최희재, 조선호, 최민규, 박소희, 임예지

2022헌바140 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호 등 위헌소원

청구인 김□□

대리인 변호사 박예준, 강한결, 조선호, 최민규, 박소희, 임예지

2022헌바149 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 등 위헌소원

청구인 ◎◎ 주식회사 사내이사 노○○

대리인 변호사 박예준, 강한결, 조선호, 최민규, 박소희

2022헌바150 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 등 위헌소원

청구인 ◎◎ 주식회사 사내이사 노○○

대리인 변호사 박예준, 강한결, 조선호, 최민규, 박소희

2022헌바248 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 등 위헌소원

청구인 박○○

대리인 법무법인(유한) 더온 담당변호사 강한결, 조선호, 최민규

2022헌바300 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호 등 위헌소원

청구인 1. 한○○ 2. 강○○

대리인 법무법인(유한) 더온 담당변호사 강한결, 최민규

2022헌바333 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 등 위헌소원

청구인 장□□

대리인 법무법인 더펌 담당변호사 정철승, 김팽찬, 이현성, 김혜영

2023헌바1 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 등 위헌소원

청구인 허○○

대리인 법무법인(유한) 더온 담당변호사 강한결, 김성민, 서정화

2023헌바433 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 등 위헌소원

청구인 주식회사 ▷▷ 사내이사 김△△

대리인 변호사 박예준

[별지2] 당해 사건 목록

1. 수원지방법원 2021가단554310 건물인도 (2022헌바82)

2. 인천지방법원 2021가단220627 건물인도 (2022헌바123)

3. 서울중앙지방법원 2021가소1522664 손해배상(기) (2022헌바140)

4. 수원지방법원 2021가단518291 건물인도 (2022헌바149)

5. 의정부지방법원 2021가단130947 건물인도 (2022헌바150)

6. 수원지방법원 성남지원 2021가소9862 손해배상(기) (2022헌바248)

7. 서울북부지방법원 2022가소320922 손해배상(기) (2022헌바300)

8. 서울동부지방법원 2022나22700 손해배상(기) (2022헌바333)

9. 수원지방법원 안산지원 광명시법원 2022가소13 손해배상(기) (2023헌바1)

10. 창원지방법원 2023가소1712 손해배상(기) (2023헌바433)

[별지 3] 사건개요

2020헌마1343, 2021헌마14

청구인들은 국내에 주택을 소유한 임대인들이다. 청구인들은 보증금을 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 대통령령으로 정하는 비율에 따르도록 한 주택임대차보호법 제7조의2, 임차인의 계약갱신요구권, 차임증액 한도의 제한 및 개정 규정의 적용시기를 규정한 주택임대차보호법 제6조의3, 제7조 제2항, 부칙 제2조 및 피청구인들의 2020. 8. 28.자 ‘2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집’ 중 ‘개정 관련 FAQ’ 부분 발간배포행위가 청구인들의 계약의 자유와 재산권 등을 침해한다고 주장하며, 2020. 10. 6. 및 2021. 1. 4. 각 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2020헌마1400

청구인들은 국내에 주택을 소유한 임대인 및 그 임대인의 지위를 승계한 자들이다. 청구인들은 주택임대차보호법 제6조의3, 제7조 제2항, 부칙 제2조 제1항이 청구인들의 계약의 자유와 재산권 등을 침해한다고 주장하며, 2020. 10. 19. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2020헌마1598

(1) 청구인은 2020. 7. 20. 서울 소재 아파트를 매수하면서 계약금 및 중도금을 지급하였고, 2021. 12. 22. 잔금을 지급하면서 위 아파트의 소유권이전등기를 경료하기로 약정한 자이다. 청구인이 위 아파트를 매수할 당시 위 아파트에는 임대차계약 기간 만료일이 2021. 12. 22.인 임대차계약이 존속 중이었다.

(2) 청구인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 매수인의 실제 거주를 갱신거절 사유에 포함하지 않고, 부칙 제2조가 주택임대차보호법 제6조의3을 개정 법률의 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하도록 함으로써 소급입법금지원칙에 반하여 청구인의 기본권을 침해하였다고 주장하며, 2020. 11. 30. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

(3) 한편, 이 사건 심판청구 이후인 2021. 6. 17. 청구인은 위 아파트의 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 경료하여 임대인의 지위를 승계하였다.

2021헌마792

(1) 청구인은 2019. 4. 3. 임대사업자로 등록하고, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제5조에 따라 자신이 소유한 고양시 소재 오피스텔 1세대를 장기일반민간임대주택으로 등록하여 김▽▽과 임대차계약을 체결하였다. 김▽▽은 위 임대

차계약이 만료되기 전인 2021. 2. 15. 청구인에게 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 근거한 임대차계약 갱신을 요구하였다.

(2) 한편, 구 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제44조 제1항에서는 민간임대주택의 최초임대료(임대보증금과 월임대료 포함)는 임대사업자가 정하도록 하였으나, 2019. 4. 23. 법률 제16386호로 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제44조 제1항 제2호에서 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우에는 종전 임대차계약에 따른 임대료에 의하도록 하였으며, 위 규정은 개정 법률의 시행 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용된다(같은 법 부칙 제4조).

(3) 청구인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제3항, 제7조 제2항, 부칙 제2조 제1항이 민간임대사업자인 청구인의 최초임대료 설정에 관한 재산권을 소급하여 박탈하므로 소급입법금지원칙과 신뢰보호원칙에 반하고, 계약의 자유 등을 침해한다고 주장하며, 2021. 7. 5. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2022헌바82

(1) 신○○은 2019. 7. 6.경 자신이 소유한 용인 소재 아파트에 관하여 최○○과 임대차계약을 체결하였고, 최○○은 그 무렵부터 위 아파트를 인도받아 거주해 왔다. 청구인은 2020. 1. 11. 신○○으로부터 위 아파트를 매수하면서 그 무렵 청구인 앞으로 소유권이전등기를 마치고 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다.

(2) 청구인은 2021. 6.경 최○○에게 ‘위 아파트를 직접 사용할 계획이므로 임대차계약의 갱신을 거절하니, 계약만료일까지 위 아파트를 인도해 달라’고 통지하였고, 최○○은 2021. 6. 25.경 청구인에게 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 임대차계약의 갱신을 요구하였다.

(3) 청구인은 최○○을 상대로 주위적으로 임대차계약 종료에 따른 건물 인도 및 부당이득의 반환을, 예비적으로 임대차보증금 증액청구에 따른 추가 임대차보증금의 지급을 구하는 소를 제기하였고(수원지방법원 2021가단554310), 제1심 소송계속 중 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 및 단서 제8호와 같은 조 제5항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나, 제1심 법원은 주위적 청구를 기각하고 예비적 청구를 인용하였으며, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 및 단서 제8호 부분의 위헌법률제청신청은 기각하고 같은 조 제5항 부분은 그 신청을 각하하였다(수원지방법원 2022카기20373).

(4) 청구인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 및 단서 제8호에 대하여 2022. 4. 6. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2022헌바123

(1) 이○○은 2019. 3. 16.경 자신이 소유하던 인천 소재 아파트에 대하여 이□□과 임대차계약을 체결하였고, 이□□이 그 무렵 이○○에게 임대차보증금을 지급하고 위 아파트를 인도받아 거주해왔다. 청구인은 2020. 2. 15. 이○○으로부터 위 아파트를 매수하여 2020. 5. 28. 청구인 앞으로 소유권이전등기를 마치고 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다.

(2) 이□□은 임대차계약 만료일 전인 2021. 1. 11. 청구인에게 계약갱신요구권을 행사하겠다고 통지하였는데, 청구인은 2021. 2. 5.경 청구인 회사의 직원 숙소 등으로 위 아파트를 사용할 계획임을 밝히면서 임대차계약의 갱신거절을 통지하였다.

(3) 청구인은 임대차계약기간이 만료된 후인 2021. 4. 6. 이□□을 상대로 주위적으로 임대차계약 종료에 따른 건물 인도 및 부당이득의 반환을, 예비적으로 임대차보증금 증액청구에 따른 추가 임대차보증금의 지급을 구하는 소를 제기하면서(인천지방법원 2021가단220627), 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 및 단서 제8호, 제5항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나(인천지방법원 2022카기10919), 법원은 2022. 5. 25. 주위적 청구를 기각, 예비적 청구를 인용하고, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 대한 위헌법률심판제청신청은 각하, 나머지 부분은 기각하였다.

(4) 청구인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 및 단서 제8호에 대하여 2022. 6. 13. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2022헌바140

(1) 청구인은 2018. 8. 25.경 자신이 소유한 서울 소재 아파트에 대하여 박□□과 임대차계약을 체결하였고, 박□□은 위 아파트를 인도받아 거주해왔다. 청구인은 2020. 7. 31. 박□□에게 청구인의 실제 거주를 이유로 임대차계약갱신이 불가능하다고 통보하였고, 박□□은 2020. 10. 26. 위 아파트에서 퇴거하였다.

(2) 청구인은 2021. 1. 5. 조○○에게 위 아파트를 임대하였고, 이에 박□□은 청구인을 상대로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상청구 소송을 제기하였다(서울중앙지방법원 2021가소1522664).

(3) 청구인은 위 소송 계속 중 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호, 제5항, 제6항, 부칙 제2조에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나(서울중앙지방법원 2021카기52546), 법원은 2022. 5. 24. 그 신청을 기각하고, 2022. 5. 25. 박□□의 손해배상청구를 일부 인용하는 판결을 선고하였다.

(4) 청구인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호, 제5항, 제6항 및 부칙 제2조에 대하여 2022. 6. 28. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2022헌바149

(1) 청구인은 자신이 소유한 용인시 소재 주택에 대하여 2019. 3. 13. 김◇◇와 임대차계약을 체결하였고, 김◇◇는 2020. 12. 31. 청구인에게 계약갱신요구권을 행사하겠다고 통지하였다. 청구인은 2021. 1. 4. 위 주택을 법인의 사무실로 사용하여야 한다는 점 등을 들어 계약갱신요구를 거절하는 의사를 통지하고, 김◇◇를 상대로 위 주택의 인도를 청구하는 소를 제기하였다(수원지방법원 2021가단518291).

(2) 청구인은 위 소송계속 중 보증금의 20분의 1을 증액한 금원을 지급하라는 예비적 청구취지를 추가하였고, 법인이 목적 주택을 실제 사용하려는 경우를 갱신요구 거절 사유로 규정하지 않은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문, 단서 제8호, 같은 조 제5항이 청구인의 재산권 등을 침해한다고 주장하면서 위헌법률심판제청신청을 하였다(수원지방법원 2021카기22586).

(3) 법원은 2022. 6. 2. 건물의 인도를 구하는 주위적 청구를 기각하고, 예비적 청구를 인용하였고, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 부분의 위헌법률심판제청신청은 각하하고, 나머지 부분은 기각하였다.

(4) 청구인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문, 단서 제8호에 대하여 2022. 7. 7. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2022헌바150

(1) 이△△은 자신이 소유한 남양주시 소재 아파트에 대하여 2019. 8. 24.경 백○○과 임대차계약을 체결하였고, 백○○은 2019. 10. 31. 위 아파트를 인도받아 거주해 왔다. 청구인은 식품운반업, 식품판매업 등을 영위하는 주식회사로, 2019. 9. 4. 이△△로부터 위 아파트를 매수하여 2019. 11. 4. 소유권이전등기를 마치고 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다.

(2) 백○○이 임대차기간 만료 전인 2021. 7. 12.경 청구인에게 임대차계약의 갱신을 요구하자, 청구인은 2021. 7. 29. 백○○에게 위 아파트를 청구인의 사

무실 및 사택 등으로 사용하겠다는 이유로 계약갱신요구 거절을 통지하였으나 백○○은 2021. 8. 12. 청구인에게 계약갱신요구권 행사로 인하여 위 아파트의 인도를 거부한다는 통지를 하였다. 청구인은 2021. 8. 24. 백○○을 상대로 건물인도를 구하는 소송을 제기하였고(의정부지방법원 2021가단130947), 예비적으로 임대차보증금의 20분의 1을 증액한 금원을 지급하라는 청구취지를 추가하였다.

(3) 청구인은 위 소송계속 중 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 및 단서 제8호, 같은 조 제5항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나(의정부지방법원 2022카기10059), 법원은 2022. 6. 9. 주위적 청구를 기각하고, 예비적 청구를 인용하는 판결을 선고하고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 및 단서 제8호 부분의 위헌법률심판제청신청을 기각하고 나머지는 각하하였다.

(4) 청구인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 및 단서 제8호에 대하여 2022. 7. 7. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2022헌바248

(1) 청구인은 자신이 소유한 성남시 소재 아파트에 대하여 정○○과 임대차계약을 체결하여 2015. 1. 30.경부터 정○○이 위 아파트에 거주하였고, 2018. 12. 11. 정○○과 위 아파트에 대한 임대차를 갱신하는 계약을 체결하였다. 정○○은 임대차기간 만료일 전인 2020. 11. 말경 청구인에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나 청구인은 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따른 갱신거절의 통지를 하면서 위 아파트의 인도를 요구하였다.

(2) 정○○은 2021. 1. 29. 위 아파트에서 퇴거하였으나 청구인은 위 아파트를 매도하고자 하였고, 정○○은 2021. 4. 23. 청구인을 상대로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상청구 소송을 제기하였다(수원지방법원 성남지원 2021가소9862).

(3) 청구인은 위 소송계속 중 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문, 단서 제8호, 같은 조 제5항에 대하여 위헌법률심판제청을 신청하였으나(수원지방법원 성남지원 2022카기20389), 법원은 2022. 10. 12. 정○○의 손해배상청구를 인용하는 판결을 선고하고 위헌법률심판제청신청을 기각하였다.

(4) 청구인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문, 단서 제8호, 같은 조 제5항에 대하여 2022. 10. 21. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2022헌바300

(1) 청구인들은 2019. 11. 30. 자신들이 소유한 서울 소재 주택에 대하여 조□□와 임대차계약을 체결하였다. 조□□는 임대차기간 만료일 전인 2020. 12. 3.경 청구인들에게 계약갱신을 요구하였으나 청구인들은 자신들이 실제 거주할 것이라는 이유로 갱신거절을 통보하였고, 조□□는 2021. 3. 2.경 위 건물에서 퇴거하였다.

(2) 청구인들은 2021. 10. 20. 황○○과 임대차계약을 체결하였다. 이에 조□□는 2022. 3. 7. 청구인들에게 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호, 같은 조 제5항 및 제6항에 근거하여 손해배상을 구하는 소송을 제기하였고(서울북부지방법원 2022가소320922), 위 소송계속 중 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호, 같은 조 제5항, 제6항, 부칙 제2조에 대한 위헌법률심판제청신청을 하였으나, 2022. 12. 7. 위 신청이 기각되자(서울북부지방법원 2022카기20961), 2022. 12. 7. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호, 같은 조 제5항, 제6항에 대하여 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2022헌바333

(1) 청구인은 2019. 1. 10. 자신이 소유한 서울 소재 아파트에 대하여 이▽▽과 임대차계약을 체결하였다. 이▽▽은 2020. 11.경 청구인에게 계약갱신을 요구하는 의사를 표시하였으나, 청구인은 자신의 실제 거주를 이유로 계약갱신요구를 거절하였고 이▽▽은 2021. 3. 27. 위 아파트를 청구인에게 인도하였다.

(2) 이▽▽은 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간인 2년이 만료되기 전에 청구인이 제3자에게 위 아파트를 임대하였다고 주장하면서, 2021. 6. 17. 청구인을 상대로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항, 제6항 제2호에 따른 손해배상으로서 청구인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 및 이사비 상당의 손해배상을 구하는 소를 제기하여 일부 승소판결을 선고받았다(서울동부지방법원 2021가소301430).

(3) 청구인은 항소심 계속 중(서울동부지방법원 2022나22700), 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제2항, 제3항, 제5항, 제6항, 제7조 제2항 및 부칙 제2조에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나(서울동부지방법원 2022카기6073), 2022. 11. 23. 항소가 기각되고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제1호 내지 제7호, 제9호, 제2항, 제3항, 제7조 제2항, 부칙 제2조 제2항에 대

한 위헌법률심판제청신청은 각하되고 나머지는 기각되자, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 내지 제3항, 제5항, 제6항, 제7조 제2항 및 부칙 제2조에 대하여 2022. 12. 30. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2023헌바1

(1) 청구인은 2019. 8. 28. 자신이 소유한 광명시 소재 아파트에 대하여 김◎◎과 임대차계약을 체결하였다. 김◎◎은 2021. 5월 말 및 같은 해 6월 경 청구인에게 계약갱신요구의 의사표시를 하였으나, 청구인은 2021. 6. 22. 실제 거주를 이유로 이를 거절하였다.

(2) 김◎◎은 2021. 8. 30. 위 아파트를 청구인에게 인도하였으나, 청구인은 위 아파트에 입주하지 않고 김▷▷ 외 1명에게 위 아파트를 매도한 후 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 이에 김◎◎은 청구인을 상대로 손해배상의 소를 제기하였다(수원지방법원 안산지원 광명시법원 2022가소13).

(3) 청구인은 위 소송 계속 중 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문, 단서 제8호, 같은 조 제5항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나(수원지방법원 안산지원 광명시법원 2022카기1006), 2022. 12. 22. 김◎◎의 손해배상청구가 일부 인용되고, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 대한 위헌법률심판제청신청이 각하되고 나머지 부분은 기각되자, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문, 단서 제8호, 같은 조 제5항에 대하여 2023. 1. 2. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2023헌바433

(1) 청구인은 2020. 3. 18. 자신이 소유한 창원시 소재 아파트에 대하여 윤○○와 임대차계약을 체결하였다. 윤○○는 2022. 7. 8. 청구인에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 청구인은 위 아파트의 수탁자가 실제 거주할 것이라는 이유로 갱신거절을 통보하였고, 윤○○는 2022. 8. 18. 위 아파트에서 퇴거하였다.

(2) 윤○○는 2023. 5. 17. 청구인의 계약갱신거절로 인하여 손해를 입었다고 주장하면서 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상청구 소송을 제기하였다(창원지방법원 2023가소1712).

(3) 청구인은 위 소송계속 중 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문, 단서 제8호 및 같은 조 제5항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나(창원지방법원 2023카기10345), 2023. 11. 15. 그 신청이 기각되자 2023. 12. 22. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.